法律概念解读

房屋买卖合同为出卖人与购买人之间约定房屋买卖交易细则的重要文书,也是确定双方权利义务的主要依据。如此重要的文书,出卖人竟委托由他人代签,并未出具任何委托手续。房屋交付时,出卖人突然否认其委托行为,自称出卖行为未经本人同意,合同无效。

购房人起诉法院要求确认合同效力并继续履行,庭上提供若干被代签人知情并同意出卖房屋的相关证据,最后得到法院认可。该代签行为不构成无权代理,合同义务将被代签人承担,合同依法有效。

案情介绍

2008年10月15日,L、Y东经北京链家房地产经纪公司提供中介服务,在中介公司签署了一份《房屋买卖三方合同》。合同约定:Y购买L名下的一套位于B区青年路的房屋; 总价款人民币105万元; 合同签订当日,Y支付定金1万元,并在合同签订7日内,另行支付首付款40万元,剩余部分由Y向工商银行申请商业贷款后支付。J房地产公司将协助双方办理过户及贷款手续,收取中介费4万元,由买方承担。

Y作为乙方,链家房地产经纪公司作为丙方,均在合同上签字、盖章。由于卖方L被单位临时公派,到国外出差无法赶回,甲方部分由其女儿X代为签名。

之后,Y支付了定金和首付款,并在L配偶M的协助下,成功申请了银行发放的银行贷款。房款支付完毕,Y正准备接收房屋并办理房屋过户手续时,L从国外回来了。

2009年1月,L突然以没有授权X代签合同为由,宣称之前签订的买卖合同无效,不同意出卖该房屋,已收购房款愿意返还给Y。Y则认为合同依法有效,不同意退回购房款,多次与L协商无果后,向人民法院起诉要求L继续履行合同,交付房屋并办理过户手续。

庭审中,被告L称之前确有委托J公司寻找买主,但因临时有事出国,打算回国后再行出卖房屋。出国期间,自已从未授权过X将该房屋出售并代签买卖合同,此举完全系X私自行为,应属无权处分。现在自已和配偶M都不同意售房,买卖合同因得不到所有权人的追认,合同无效。

案件第三人X也称自已并未得到父亲L的授权,自己的卖房行为父亲和母亲均不知情,同意确认合同无效。

对此,原告Y反驳到:为了购买该房屋,自己一共看了二次房。二次看房,一次是L本人接待,另一次则是他的夫人M接待的。在看房过程中,双方曾仔细商谈过房屋的价格、朝向、装修等交易细节问题,L夫妇对于交易过程完全知情并参与其中。之后,委托X的代签行为并不是无权代理,而是正常的民事代理行为。法庭上,原告向法院提交了中介公司的证言及银行贷款时M所签的《同意出售房屋声明书》等证据予以证明。

关键问题

这是一起典型的因代签房屋买卖合同,出卖人想借此反悔,不同意出卖房屋的案件。

那么,这个代签到底是不是无权代理行为?能否代表出卖人的真实意思表示?出卖人在什么情况下又得为此承担合同后果呢?

法院判决

法院认为,通过中介公司与L签订的居间合同及相关证言表明,L虽然卖房期间人在国外,但对于房屋买主是谁,成交价多少,如何付款均是知情的,并且还专门就代签是否可行的问题咨询过中介公司,被告L所述的完全不知情,本院不予采信。其次,L配偶在贷款银行签署的《同意出售房屋声明书》也可表明,作为房屋共有权人是同意出卖该房屋的,并不存在侵犯共有权人利益的行为。最后,本案的购房款已实际支付完毕。全部款项均是打入L名下的银行账户内。L在此期间并未对打款行为提出任何异议,也未作出否认合同效力的意思表示,这说明L是以行为表示同意签署该合同并愿意履行,L应受到合同设定的义务约束。

综上,法院判决房屋买卖合同依法有效,L应继续履行合同,协助Y办理房屋交付及过户手续。

法律规定

《民法典》(自2021年1月1日起实施)

第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。

第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。

第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。

依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质,应当由本人亲自实施的民事法律行为,不得代理。